Wohngebäude in 15324 Letschin Gartenstr. 4

Grundbuch Letschin, Blatt 72
Gemarkung Letschin, Flur 4, Flurstück 184 mit einer amtlichen Fläche von 849 m²

Eigentümer: uns nicht bekannt

Auftraggeber: ODEGA Golzow

Urheberrechtsschutz: Alle Rechte sind vorbehalten. Das Exposé ist nur für den Auftraggeber und den vertraglich festgelegten Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung durch Dritte ist nur mit schriftlicher Genehmigung der Verfasser gestattet.

Rechte an Karten und Kartenausschnitten: Karten und Kartenausschnitte unterliegen dem Urheberrecht, sofern sie eine persönliche geistige Schöpfung darstellen. Dies gilt insbesondere für topografische Karten, Stadtpläne und thematische Karten, die durch ihre Gestaltung, Farbgebung und Generalisierung eine individuelle Leistung des Urhebers widerspiegeln. Ohne die ausdrückliche Genehmigung des Rechteinhabers ist die Vervielfältigung, Verbreitung oder öffentliche Zugänglichmachung solcher Karten nicht gestattet. Darüber hinaus können Geodaten durch das Datenbankherstellerrecht geschützt sein, wenn ihre Zusammenstellung eine wesentliche Investition erfordert. Die Schutzdauer für urheberrechtlich geschützte Karten beträgt in der Regel 70 Jahre nach dem Tod des Urhebers.

Tag der Ortsbesichtigung: 21.05.2025

Grundstücksfläche: 849 m²
Bauland (Wohnbaufläche): 849 m²

Bodenrichtwerte zum 31.12.2024: Bauland 35 €/m²
Bodenrichtwert: Der Bodenrichtwert (§§ 10 bis 13 ImmoWertV 2021) bezieht sich auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den Wert beeinflussenden Umständen – wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Marktwertes von dem Bodenrichtwert.

Bauland 849 m² x 35 € =        29.715 €
Gesamtwert Grundstück:    29.715 €

Geografie: Die Gemeinde Letschin liegt im Oderbruch und grenzt im Nordwesten und Norden an das Amt Barnim-Oderbruch, im Osten an den polnischen Landkreis Mysliborz, im Südosten und Süden an das Amt Golzow und die amtsfreie Stadt Seelow, im Südwesten und Westen an das Amt Seelow-Land.

Letschin
Bundesland: Brandenburg, Landkreis: Märkisch Oderland

Letschin – Eine Gemeinde im Oderbruch

Letschin ist eine amtsfreie Gemeinde im Landkreis Märkisch-Oderland in Brandenburg und liegt im Herzen des Oderbruchs. Die Gemeinde hat etwa 3.799 Einwohner (Stand Dezember 2023) und erstreckt sich über eine Fläche von 142,21 km². Letschin ist bekannt für seine landwirtschaftliche Prägung und die idyllische Landschaft des Oderbruchs, die von weiten Feldern, Wiesen und Wasserläufen bestimmt wird.

Ortsteile und umliegende Dörfer

Letschin besteht aus mehreren Ortsteilen und umliegenden Dörfern, die jeweils ihren eigenen Charakter und ihre Geschichte haben:

• Gieshof-Zelliner Loose – Ein historisches Vorwerk mit landwirtschaftlicher Tradition.
• Groß Neuendorf – Bekannt für seinen Hafen und die Speichergebäude, die einst ein wichtiger Umschlagplatz waren.
• Kienitz – Der älteste Ortsteil, erstmals 1234 erwähnt, mit direkter Lage an der Oder.
• Neubarnim – Ein Kolonistendorf, das unter Friedrich II. gegründet wurde.
• Ortwig – Ein charmantes Dorf mit historischen Gebäuden.
• Sietzing – Geprägt von Landwirtschaft und kleinen Siedlungen.
• Sophienthal – Ein ruhiges Dorf mit einer langen Geschichte.
• Steintoch – Ein kleiner Ort mit ländlicher Atmosphäre.

Infrastruktur und Versorgung

Letschin verfügt über eine solide Infrastruktur, die den Alltag der Bewohner erleichtert:

• Verkehrsanbindung: Die Gemeinde liegt an der Landesstraße L 33 zwischen Wriezen und Gorgast. Der Bahnhof Letschin bietet eine Verbindung zur Bahnstrecke Eberswalde–Frankfurt (Oder), auf der die Regionalbahnlinie RB 60 verkehrt.
• Einkaufsmöglichkeiten: Es gibt mehrere Supermärkte, kleinere Geschäfte und Wochenmärkte, die regionale Produkte anbieten.
• Bildung: Letschin verfügt über einen Bildungscampus, der verschiedene Bildungsangebote für Kinder und Jugendliche bereithält.
• Gesundheitsversorgung: Ärzte, Apotheken und Pflegeeinrichtungen sind vorhanden, sodass eine gute medizinische Versorgung gewährleistet ist.
• Freizeit und Kultur: Die Gemeinde bietet zahlreiche Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten, darunter Rad- und Wandertouren entlang der Oder, kulturelle Veranstaltungen und historische Sehenswürdigkeiten wie die evangelische Kirche in Letschin.

Letschin ist eine lebenswerte Gemeinde mit einer starken Gemeinschaft und einer tief verwurzelten Geschichte.

Wohn- bzw. Geschäftslage: als Wohnlage geeignet als Geschäftslage nur bedingt geeignet
Art der Bebauung: gemischte Bebauung
Erschießungszustand: voll erschlossen
Straßenart: Durchgangsstraße, Gemeindestraße
Verkehr: schwacher Durchgangsverkehr
Anschlüsse an Versorgungs- und Abwasserleitung: Abwasser, Wasser, Gas, Telefon, Strom
Altlastenverzeichnis: Auf Grund der Grundstückssituation werden keine Altlasten vermutet. Eine Auskunft wurde beim Landkreis auftragsgemäß nicht abgefordert
Nicht eingetragene Lasten und Rechte: Zu sonstigen nicht eingetragenen Lasten und (z.B. begünstigende) Rechte, Wohnungs- und Mietbindungen, sowie Bodenverunreinigungen (z.B. Altlasten) sind nach Auskunft des Auftraggebers keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen anzustellen.
Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Auf Grund der Ortsbesichtigung werden keine Baulasten vermutet. Auf eine gebührenpflichtige Auskunft wurde verzichtet. Das Grundbuch wurde nicht eingesehen.
Umlegungs-, Flurbereinigungs- und Sanierungsverfahren: Das Bewertungsobjekt liegt im Sanierungsgebiet.
Denkmalschutz: Es besteht keine Eintragung n der Denkmalliste des Landes Brandenburg vom 31.12.2021
Planungsgrundlagen/Landschaftsschutzgebiet: Innenbereich ohne B-Plan Stellplatzsatzung § 34 BauGB, innerhalb geschlossener Ortschaften, Stellplatzsatzung, Sanierungssatzung
Baugenehmigung: Baugenehmigung liegt nicht vor, wird aber vorausgesetzt. (Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des ausgeführten Vorhabens mit den vorgelegten Bauzeichnungen, der Baugenehmigung und der verbindlichen Bauleitplanung wurden nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird die formelle und materielle Legalität der vorhandenen nutzbaren baulichen Anlagen vorausgesetzt.)
Anmerkung: Es wurden keine Bodenuntersuchungen angestellt. Bei dieser Wertermittlung werden ungestörte und kontaminierungsfreie Bodenverhältnisse ohne Grundwassereinflüsse unterstellt.

Grundschuld: Das Grundbuch wurde nicht eingesehen. Deshalb kann hierzu keine Aussage getroffen werden.

Art des Gebäudes: Mehrfamilienhaus
Bauweise: massiv
Allgemeinbeurteilung: Das Objekt selbst ist in einem sehr stark sanierungsbedürftigen bis abrissreifen Allgemeinzustand. Das Nebengebäude ist ebenfalls sanierungsbedürftig und vermüllt. Das Grundstück ist derzeit nur stark eingeschränkt nutzbar.
Wirtschaftliche Wertminderungen: Das Gebäude befindet sich in einem stark vernachlässigten Zustand und weist zahlreiche Schäden auf, die sowohl durch Vandalismus als auch durch jahrelangen Verfall entstanden sind. Schon beim Betreten fällt der schlechte Zustand des Flures und der Treppe zum Obergeschoss auf. Die gesamte Fläche ist von Müll bedeckt, und der unsanierte Bereich zeigt deutliche Spuren der Zerstörung. Die Wände sind beschädigt, stellenweise aufgebrochen oder mit Graffiti versehen, während das Geländer der Treppe instabil wirkt und bei der Nutzung ein erhebliches Sicherheitsrisiko darstellt. Im gesamten Gebäude herrscht ein baufälliges Erscheinungsbild. Durch mangelnde Instandhaltung und mutwillige Beschädigungen sind viele Bereiche kaum noch nutzbar. Besonders besorgniserregend ist die Möglichkeit eines Befalls mit Schwamm und Schädlingen, da Feuchtigkeit und Vernachlässigung ideale Bedingungen für deren Ausbreitung geschaffen haben. Die Kellerbereiche sind ebenfalls stark vermüllt, sodass eine genaue Einschätzung ihres Zustands erschwert wird. Im Obergeschoss zeigen sich gravierende Wasserschäden, die durch ein undichtes Dach verursacht wurden. Große Flecken an den Decken und Wänden deuten auf jahrelange Durchfeuchtung hin, die möglicherweise auch die Bausubstanz geschwächt hat. Viele Innentüren sind durch Vandalismus vollständig zerstört oder so beschädigt, dass eine Nutzung ausgeschlossen ist. Die Fenster stammen noch aus DDR-Zeiten und sind in einem schlechten Zustand – undicht, verzogen und teilweise gesprungen. Eine ausreichende Wärmedämmung ist dadurch nicht gegeben. Bäder und Küchen sind faktisch nicht vorhanden oder nicht mehr funktionstüchtig. Sanitäre Einrichtungen fehlen oder sind durch Beschädigungen unbrauchbar geworden. Auch die Heizungsanlagen sind stark betroffen: Mehrere Öfen wurden durch Vandalismus zerstört, sodass eine Beheizung des Gebäudes nicht mehr möglich ist. Hinzu kommt, dass sämtliche elektrischen Anlagen vollständig erneuert werden müssen, da Leitungen und Anschlüsse nicht mehr den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechen und ebenfalls durch äußere Einflüsse beschädigt wurden. Gleiches gilt für die Gas- und Wasserleitungen, die sich in einem unbrauchbaren Zustand befinden und dringend einer kompletten Sanierung bedürfen. Insgesamt stellt das Gebäude nicht nur eine große bauliche Herausforderung dar, sondern birgt auch erhebliche Risiken für die Sicherheit. Ohne eine umfassende Sanierung und grundlegende Reparaturen ist eine Nutzung kaum denkbar. Schon das Betreten ist mit einer Verletzungsgefahr verbunden, sodass besondere Vorsicht geboten ist. Der Zustand zeigt, dass über viele Jahre hinweg keine Maßnahmen zur Erhaltung getroffen wurden, wodurch die Schäden kontinuierlich zunahmen. Eine gründliche Bewertung durch Fachleute wäre notwendig, um das volle Ausmaß der erforderlichen Sanierungen abschätzen zu können.
Wertminderung: Die Wertminderung ist die Minderung der Herstellungskosten wegen Alters (§ 4 Abs. 2 und § 38 ImmoWertV 2021). Die Alterswertminderung ist unter Berücksichtigung des Verhältnisses der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen zu ermitteln (lineares Abschreibungsmodell).
Anmerkung: Untersuchen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.

Gesamtnutzungsdauer des Objektes: 65 Jahre
Restnutzungsdauer/Gebäudezeitwert: Da das Objekt in den letzten rund 40 bis 50 Jahren nicht saniert und nicht modernisiert worden ist, ist faktisch keine Restnutzungsdauer der Immobilie mehr vorhanden, sodass sich der Gebäudezeitwert gegen 0 € bewegt.

Fazit:/Bewertung: Das Grundstück hat einen Wert von 29.715 €. Das darauf befindliche Gebäude hingegen weist einen so stark beschädigten und vernachlässigten Zustand auf, dass sein wirtschaftlicher Zeitwert auf 0 € anzusetzen ist. Die Schäden sind gravierend und betreffen nahezu alle Bereiche des Gebäudes. Bereits beim Betreten fällt der schlechte Zustand des Flures und der Treppe zum Obergeschoss auf. Die gesamte Fläche ist von Müll bedeckt, die Wände sind beschädigt, teilweise aufgebrochen oder mit Graffiti versehen. Das Geländer der Treppe wirkt instabil und stellt ein Sicherheitsrisiko dar. Auch die Kellerbereiche sind stark vermüllt, wodurch eine präzise Einschätzung ihres Zustands erschwert wird. Im Obergeschoss zeigen sich großflächige Wasserschäden infolge eines undichten Dachs. Flecken an Decken und Wänden deuten darauf hin, dass die Durchfeuchtung über Jahre hinweg andauerte und möglicherweise die Bausubstanz geschwächt hat. Viele Innentüren wurden durch Vandalismus zerstört oder sind so beschädigt, dass eine Nutzung ausgeschlossen ist. Die Fenster stammen noch aus DDR-Zeiten, sind undicht, verzogen und teilweise gesprungen, wodurch eine effektive Wärmedämmung nicht gegeben ist. Bäder und Küchen sind entweder nicht vorhanden oder nicht mehr funktionstüchtig. Sanitäre Einrichtungen fehlen gänzlich oder sind durch Beschädigungen unbrauchbar geworden. Auch die Heizungsanlagen sind betroffen, da mehrere Öfen zerstört wurden und eine Beheizung des Gebäudes nicht mehr möglich ist. Sämtliche elektrische Anlagen sind nicht mehr nutzbar und müssen vollständig erneuert werden, da die Leitungen und Anschlüsse beschädigt sind und nicht den aktuellen Sicherheitsstandards entsprechen. Gleiches gilt für die Gas- und Wasserleitungen, die sich in einem schlechten Zustand befinden und eine komplette Sanierung erfordern. Die Kombination aus baulichen Schäden, fehlender Infrastruktur und erheblichem Müllaufkommen führt dazu, dass eine Nutzung des Gebäudes unter den aktuellen Bedingungen nicht möglich ist. Zudem ergeben sich erhebliche zusätzliche Kosten für Müllentsorgung, Abriss und die fachgerechte Entsorgung potenzieller Altlasten wie Asbest oder geteerte Dachpappe. Je nach Umfang der Sanierungs- und Entsorgungskosten kann sich ein Negativbetrag zwischen -25.000 € und -50.000 € ergeben. Insgesamt stellt das Gebäude nicht nur eine bauliche Herausforderung dar, sondern birgt auch erhebliche Sicherheitsrisiken. Der schlechte Zustand resultiert aus jahrelanger Vernachlässigung und mutwilliger Zerstörung. Eine gründliche Begutachtung durch Fachleute wäre erforderlich, um die genaue Höhe der Entsorgungskosten und eine mögliche zukünftige Nutzung zu bestimmen. Angesichts dieser Faktoren ist eine wirtschaftliche Nutzung des bestehenden Gebäudes unwahrscheinlich. Ein Abriss und eine Neubebauung könnten eine sinnvollere Alternative darstellen, um den Wert des Grundstücks zu erhalten und eine zukünftige Nutzung zu ermöglichen.