Das Grundbuch ist ein öffentliches Register von Grundstücken eines Amtsgerichtsbezirkes auf dessen Eintragungen im Grundbuch man vertrauen kann. Gegliedert ist es in Bestandsverzeichnis, Eigentümer, Lasten und Beschränkungen sowie Grundpfandrechten.
Den wahren Wert einer Immobilie erkennt man nicht nur an der Lage und den Zustand der Gebäude, da im Grundbuch eingetragene Belastungen das Grundstück theoretisch wertlos machen können. Von höchster Bedeutung für jeden Immobilienkäufer sind daher die Einsicht in das Grundbuch und das Erkennen von maßgeblichen Eintragungen.
Ein entsprechendes Grundbuch wird im Allgemeinen bei den zuständigen Amtsgerichten geführt. So kann jeder, der ein berechtigtes Interesse nachweist, in ein Grundbuch Einsicht nehmen. Zu Beispiel ein Käufer oder Erwerber einer Immobilie. In der Regel hat der Makler einen aktuellen Grundbuchauszug für die Interessen zur Hand. Bei privaten Verkäufen sollten sich die Interessenten vom Eigentümer des Grundstücks eine Erlaubnis zur Einsicht erteilen lassen oder selbst einen aktuellen Grundbuchauszug bereits zu halten.
Die Aufschrift enthält die Angabe des zuständigen Amtsgerichtes, Grundbuchbezirk sowie Band- und Blattnummer.
——- GRUNDBUCHABBILDUNGEN——-
Das Bestandsverzeichnis beinhaltet Lage, Art und Größe des Grundstücks. In Abteilung I ist der Eigentümer und der Erwerbsgrund genannt. Zum Beispiel Zwangsversteigerung, Auflassung oder Erbfolge. In Abteilung II die Lasten und Beschränkungen. In Abteilung III die Grundpfandrechte, sprich Hypotheken oder Grundschulden.
Käufer einer Immobilie sollten unbedingt prüfen, ob Eintragungen im Grundbuch zu Wertminderungen und –beeinträchtigungen führen. Wobei besonderes Augenmerk auf die Abteilung II gelegt werden sollte, da diese Eintragungen meist nicht ohne Zustimmung der Begünstigten gelöscht werden können. So können nachfolgend genannte Belastungen den Wert der Immobilie im beträchtlichen Maße beeinflussen.
Geh- und Fahrrechte berechtigen zumeist Besitzer angrenzender Grundstücke das damit belastete Grundstück zu überfahren, das zufolge hat, dass der Besitzer des belasteten Grundstücks diese Überfahrt stets frei zu halten hat, um eine ständige Überfahrt reibungslos zu ermöglichen, welche die Nutzbarkeit eines Grundstücks erheblich einschränken kann.
Wohnrechte berechtigen in der Regel eine oder mehrere Personen zur Nutzung eines Gebäudes oder Grundstücks. Meistens enden diese Rechte erst mit dem Tode der berechtigten Personen.
Bebauungsverbote können für ein Teil des Grundstücks oder auch für das gesamte Grundstück bestehen, welches ein Erweiterungsbau unmöglich macht.
Leitungsführungsrechte sind die am häufigsten vorkommenden Rechte, die zumeist zugunsten von Versorgungsunternehmen für beispielsweise Strom oder Gas eingetragen werden. Auch Abwasserkanäle für angrenzende Grundstücke können eingetragen werden. Allerdings bedeuten diese Rechte kaum eine wesentliche Beeinträchtigung des Grundstücks. Sie können lediglich einen erhöhten Aufwand bei Tiefbauarbeiten bedeuten.
Für Käufer eher unerheblich sind die Hypotheken oder Grundschulden in Abteilung III, da diese in der Regel im notariellen Kaufvertrag zur Löschung vereinbart werden. Meist werden diese noch offenen Grundschulden oder Hypotheken mittels Notaranderkonto vom Kaufpreis getilgt, sodass der Käufer das Grundbuch in Abteilung III frei von Eintragungen erhält, um eventuell eigene Grundschulden oder Hypotheken eintragen zu lassen.
Das Eintragungsdatum bestimmt stets den Vorrang einer eingetragenen Belastung in Abteilung II und III. Falls der Umfang einer im Grundbuch eingetragener Belastung nicht genau erkennbar ist, hilft die sogenannte Grundakte, in der sämtliche Urkunden, die zu einer Eintragung in das Grundbuch geführt haben enthalten sind.
Da ein Grundbuch öffentlichen Glauben genießt, kann sich jeder auf die Eintragungen verlassen und berufen. Allerdings trifft dies nicht auf öffentliche Lasten und Beschränkungen, wie rückständige Grundsteuern oder Erschließungsbeträge zu. Entsprechende Regelungen sollten im notariellen Kaufvertrag geregelt werden. Auch die im Bestandsverzeichnis angegebene Grundstücksfläche muss nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen. Eine verlässliche Auskunft gibt das Liegenschaftskataster.
Eine Besonderheit bilden Eigentumswohnungen bei denen Wohnungsgrundbücher mit Bestandverzeichnis über Miteigentumsanteile am gemeinsamen Grundstück und an das Sondereigentum an der jeweiligen Eigentumswohnung angelegt werden.
Für ein Gebäude das auf Erbbaurechtgrundstücken errichtet wurde, wird ein Erbbaugrundbuch geführt, welches rechtlich verkehrsfähig ist und somit veräußert werden kann. Bei Erbbaurecht selbst, wird das recht ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu errichten, als Belastung in das Grundbuch eingetragen.
