Von zentraler Bedeutung für alle Beteiligten (Eigentümer/Darlehensnehmer) ist die Frage, welche bzw. wessen Forderung für den Kreditgeber ist abgesichert, da dies im Regelfall nicht aus der Grundschuldbestellurkunde entnommen werden kann, weil Grundschuld und persönliches Schuldversprechen mehrfach zur Absicherung von Verbindlichkeiten eingesetzt werden können und somit beiden Rechten nicht entnommen werden kann, welche Verbindlichkeiten gerade abgesichert werden.
Die Festlegung dieser abgesicherten Forderungen muss deshalb in einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung zwischen Darlehensnehmer/Eigentümer und Kreditgeber vereinbart werden. Diese nennt man Zweckerklärung/Sicherungsabrede und stellt das rechtliche Bindeglied zwischen den Sicherheiten, also Grundschuld und ggf. Schuldversprechen und den damit gesicherten Verbindlichkeiten dar. In dieser Vereinbarung muss klar definiert sein, wer in welcher Eigenschaft, also Eigentümer und/oder Darlehensnehmer handelt und für wessen und welche Verbindlichkeiten der Eigentümer und/oder Darlehensnehmer mit der von ihm zur Verfügung gestellten Sicherheit haftet. Allerdings stellt diese Zweckerklärung kein Bestandteil der Grundschuldbestellung dar und wird beim Notar zur Grundschuldbestellung nicht benötigt.
Die formularmäßigen Zweckerklärungen sind in den Darlehensverträgen bzw. –bedingungen der Kreditgeber bereits enthalten. Allerdings werden auch angesichts konkreter Kreditgewährungen Sicherheiten eingeräumt, mit denen Sie in dieser Form nicht rechnen. Haben Sie beispielsweise auch Ihr Girokonto bei dem Kreditgeber und überziehen dieses, können plötzlich auch diese Verbindlichkeiten durch die Grundschuld und das persönliche Schuldversprechen abgesichert sein, sodass der Kreditgeber auch dann vollstrecken kann, wenn Sie diese Verbindlichkeiten schulden, die Sie zunächst gar nicht ins Auge gefasst haben. In diesem Fall ist eine Einschränkung der Zweckerklärung anzustreben. Hierbei kann Ihnen ebenfalls der Notar oder ein Rechtsanwalt behilflich sein und Ihnen wertvolle Tipps für die Verhandlung mit dem Kreditgeber geben.
Was ist zu tun, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist? Hierzu gibt es mehrere Möglichkeiten, wovon die häufigste die Löschung der Grundschuld im Grundbuch ist. Hierzu steht Ihnen als Eigentümer, sofern alle gesicherten Forderungen beglichen sind, der Anspruch auf Erteilung einer Löschungsbewilligung zu, die Ihnen der Kreditgeber auf Anforderung aushändigen muss. Die Löschung der Grundschuld im Grundbuchen können Sie dann wieder über einen Notar veranlassen, da Sie als Eigentümer der Löschung vor einem Notar zustimmen müssen.
Um eventuelle künftige Verbindlichkeiten zu sichern, können Sie je nach Ausgestaltung der Bedingungen der Grundschuld, selbige „stehen lassen“. Hierzu sollten Sie sich dann von Ihrem Kreditgeber eine Verzichtserklärung aushändigen lassen. Ferner haben Sie jetzt den Anspruch auf Rückgabe der vollstreckbaren Urkunde von Ihrem Kreditgeber.
Der Kreditgeber macht seine Auszahlung des Darlehens in der Regel von der Eintragung des Grundpfandrechtes im Grundbuch abhängig. Deshalb sollten Sie als Darlehensnehmer bzw. Eigentümer nach Rücksprache mit dem Kreditgeber und rechtzeitig vor Inanspruchnahme des Darlehens einen Notar Ihres Vertrauens aufsuchen, der Sie über die Beurkundung der Grundschuldbestellung und über die rechtlichen Risiken berät, sowie die Urkunde nach den Wünschen der Beteiligten zum Vollzug bringt.
Die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch kann einige Zeit in Anspruch nehmen, so dass der Kreditgeber bisweilen eine sogenannte Notarbestätigung verlangt. Sofern diese dem Kreditgeber vorliegt, kann dieser noch vor der Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch das Darlehen zur Auszahlung bringen. In diesen Fällen sollten Sie jedoch vorab klären, ob der Kreditgeber eine solche Bestätigung fordert und ob der Notar bereit ist, diese zu erteilen, da hierzu keine gesetzliche Verpflichtung besteht.
In der Grundschuldbestellungsurkunde unterwirft sich der jeweilige Besteller von Sicherheiten vor dem Notar der sofortigen Zwangsvollstreckung in die von ihm gestellte Sicherheit: Der Eigentümer „dinglich“ in das Grundstück und der Darlehensnehmer „persönlich“ in sein gesamtes Vermögen.
Sie als Darlehensnehmer beeinflussen mit Ihrem Verhalten maßgeblich, ob es zu Zwangsvollstreckungsmaßnahmen kommt, denn:
- Werden alle gesicherten Verbindlichkeiten wie vereinbart erfüllt, darf der Kreditgeber von dem Pfand keinen Gebrauch machen.
- Erfüllt der Darlehensnehmer eine gesicherte Verbindlichkeit nicht, kann der Kreditgeber mit dem Schuldtitel sofort durch einen Gerichtsvollzieher offene Forderungen vollstrecken lassen.
- Können Sie als Darlehensnehmer eine gesicherte Verbindlichkeit nicht erfüllen, sollten Sie sich unverzüglich mit dem Kreditgeber in Verbindung setzten, um Zwangsvollstreckungsmaßnahmen abzuwenden.
