Nachdem nun alle Unterschriften unter dem notariellen Grundstückskaufvertrag geleistet worden sind, fragen sich Käufer wie auch Verkäufer, wie es nun weiter geht. Der Käufer möchte so blad als möglich als Eigentümer im Grundbuch stehen und der Verkäufer möchte verständlicher Weise eine schnelle Kaufpreiszahlung.
Trotz der Unterzeichnung aller Beteiligten des notariellen Kaufvertrages sind Sie noch immer nicht Eigentümer des Grundstücks, da Sie rechtlich erst Eigentümer sind, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind. Bevor Sie ins Grundbuch eingetragen werden können, müssen noch einige Voraussetzungen erfüllt werden.
So müssen erforderliche behördliche Genehmigungen und Bescheide vorliegen. Außerdem gibt es meist im Interesse des Verkäufers in einem Grundstückskaufvertrag eine Anweisung, die den Notar anweist, erst nach dem der Verkäufer die Zahlung des Kaufpreises bestätigt, die Eigentumsumschreibung zu beantragen.
Nun muss aber auch der Käufer für den Zeitraum zwischen Vertragsabschluss und Eigentumsumschreibung geschützt werden, da der Verkäufer noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und somit das Grundstück theoretisch noch einmal verkaufen könnte oder es könnten Gläubiger des Verkäufers Vollstreckungsmaßnahmen in das Grundstück betreiben. Vor diesen Unannehmlichkeiten schützt die Vormerkung. Ist diese im Grundbuch eingetragen, wird das Grundstück für de n Käufer gewissermaßen „reserviert“. Die Vormerkung schützt den Käufer allerdings nur solange der Vertrag alle getroffenen Vereinbarungen vollständig und richtig wiederspiegelt.
- Behördliche Genehmigung und Bescheide
Grundsätzlich ist bei jedem Grundstückskaufvertrag zu prüfen, welche behördlichen Genehmigungen und Bescheide erforderlich sind. Das ist unteranderem die Aufgabe des Notars, der auch für Sie die notwendigen Anträge bei den zuständigen Behörden stellt.
In den neuen Bundesländern ist meist eine Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO) notwendig, die prüft ob etwaige Rückübertragungsansprüche von Alteigentümern für das Grundstück angemeldet worden sind. Bei Grundstücken mit größeren landwirtschaftlichen Flächen ist eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlich. Bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen kann auch die Zustimmung des Verwalters der Wohnanlage notwendig sein. Ferner holt der Notar eine Bescheinigung der Gemeinde ein, in der diese bescheinigt, dass der Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach dem BauGB oder anderen Gesetzen nicht zusteht bzw. dass ein solches Recht nicht ausgeübt wird. Weiterhin prüft der Notar weitere Vorkaufsrechte, wie beispielsweise ein Vorkaufsrecht des Mieters bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen oder das Vorkaufsrecht nach dem Naturschutzgesetz.
- Die Grundstücksbelastungen
Der Käufer eines Grundstücks möchte sein Grundstück natürlich lastenfrei erwerben. Allerdings ist oftmals ein Kaufgrundstück mit Hypotheken oder Grundschulden belastet. Der Notar bittet nun um Auskunft aller eingetragenen Gläubiger, wie hoch deren noch offenen Forderungen gegen den Verkäufer sind. Ferner lässt sich der Notar eine Bewilligung für die Löschung der eingetragenen Grundpfandrechte übersenden. Die jeweiligen Ablösebeträge werden dann dem Käufer mitgeteilt, der beim Vorliegen der vertraglich vereinbarten Voraussetzungen direkt an die Gläubiger auszahlen kann. Somit ist die Lastenfreistellung nicht davon abhängig, dass der Verkäufer tatsächlich an Beträge an die Gläubiger weiterleitet. Nur lediglich den Restbetrag erhält nun der Verkäufer. Sobald die Ablösebeträge beim Gläubiger eingetroffen sind, kann der Notar die Löschungsbewilligungen beim zuständigen Grundbuchamt einreichen und somit dem Käufer den Erwerb eines unbelasteten Grundstücks ermöglichen.
Der Käufer möchte natürlich nicht den Kaufpreis bezahlen, ohne dass er sicher sein kann, das Grundstück lastenfrei zu erhalten. Der Verkäufer möchte das Eigentum am Grundstück nicht verlieren, ohne das er den Kaufpreis erhalten hat. Diese beiden so gegensätzlichen Interessen von Verkäufer und Käufer in Einklang zu bringen ist die Aufgabe des Notars. So ist die Kaufpreiszahlung oftmals zu keinem festen Termin vertraglich geregelt, sondern vielmehr erst zu dem Zeitpunkt, wenn alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen und Bescheide, sowie die Löschungsbewilligungen und die Vormerkung für den Käufer vorliegen bzw. eingetragen sind.
Es können auch andere Voraussetzungen zur Zahlung des Kaufpreises vereinbart werden. Diese hängen immer von Willen und den besonderen Umständen der Beteiligten ab. Die Aufgabe des Notars ist es zu prüfen, ob die jeweils vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Wenn diese dann vollständig vorliegen übermittelt der Notar dem Käufer eine sogenannte Fälligkeitsmitteilung, indem er den Käufer nur Zahlung des Kaufpreises auffordert. Bei der Abwicklung über ein Notaranderkonto nimmt nun der Notar die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer selbst vor.
Die Direktzahlung von Käufer an Verkäufer ist grundsätzlich genauso sicher, wie über das kostenpflichtige Notaranderkonto des Notars. Ob Direktzahlung oder Notaranderkonto hängt stets von den Umständen des Einzelfalls ab. Es besteht somit auch keine Pflicht den Grundstücksverkauf über ein Notaranderkonto abzuwickeln. Auch der Notar darf nur dann ein Notaranderkonto empfehlen, wenn ein besonderes Sicherungsinteresse besteht.
Sinnvoll kann das Notaranderkonto bei der Ablösung von Belastungen sein oder der Käufer den Kaufpreis über mehrere Kreditgeber finanziert. Ferner ist es bei einer kurzfristigen Schlüsselübergabe vor der eigentlichen Kaufpreiszahlung sinnvoll.
Ist ein Notaranderkonto für die Abwicklung vereinbart, so muss der Käufer bzw. seine finanzierende Bank den Kaufpreis auf selbiges zum vertraglich vereinbarten Termin zahlen. Die dort hinterlegten Gelder werden vom Notar verwahrt und erst bei Vorliegen der vertraglich vereinbarten Voraussetzungen an den Verkäufer ausgezahlt.
Mit dem Abschluss des Grundstückskaufvertrages wird die Grunderwerbsteuer von zurzeit 3,5% im Land Brandenburg und 4,5% im Land Berlin (Stand 31.12.2008) fällig. Jeder Notar ist verpflichtet, eine Kopie des Grundstückskaufvertrages der Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamtes zu übersenden und zu informieren, wenn alle erforderlichen Genehmigungen erteilt worden sind. Nun errechnet das Finanzamt die zuzahlende Steuer und schickt den Steuerbescheid im Regelfall direkt an den Käufer. Geht die Zahlung vollständig beim Finanzamt ein, erstellt dieses eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die der Notar mit dem Antrag auf Eigentumsumschreibung zum Grundbuchamt schicken muss, da ohne diese Unbedenklichkeitsbescheinigung kein Eigentumswechsel stattfinden kann.
Die gesamte Abwicklung des Grundstückskaufvertrages wird vom Notar organisiert und überwacht. Ferner können Sie sich stets nach dem Bearbeitungsstand der Vertragsabwicklung erkundigen. Erst mit der Nachricht über die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist die Arbeit des Notars vollständig abgeschlossen. Hierfür erhebt der Notar eine Gebühr nach der für alle Notare in Deutschland einheitlich geltenden Kostenordnung. Eine individuelle Vereinbarung ist per Gesetz verboten. Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem sogenannten Geschäftswert, sprich dem Kaufpreis und lässt sich nicht nach einem bestimmten Prozentsatz berechnen. Im Einzelnen ist das die Beurkundungsgebühr (Beispiel: 50.000,00 EUR Kaufpreis = 264,00 EUR, Stand 2007), für die Einholung der GVO (Beispiel: 66,00 EUR, Stand 2007), sowie jeweils für die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit und der Mitteilung der Eigentumsumschreibung (Beispiel: je 42,00 EUR, Stand 2007). Ferner eine Dokumentenpauschale in Höhe von 0,50 EUR je Seite (Stand 2007). Immer zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von zurzeit 19% (Stand 31.12.2008). Bei einem vereinbarten Notaranderkonto fällt eine weitere sogenannte Hebegebühr an. Es wird empfohlen, mit ca. 1,5% Notar-, Grundbuch- und Behördenkosten bei einem Erwerb einer Immobilie zu kalkulieren, da für die Erteilung der Genehmigungen und Bescheide, sowie für die Eintragung der Eigentumsvormerkung und der Eigentumsumschreibung weitere Gebühren anfallen.
