Grundschuld / Grundpfandrecht

• Die Sicherheit der BankWenn Sie einen Bankkredit benötigen, weil Sie eine Immobilie sanieren, modernisieren oder erwerben möchten, wundern Sie sich nicht über die Vielzahl an Formularen und Erklärungen. Sie schließen einen Darlehnsvertrag mit Ihrer finanzierenden Bank ab, indem Sie die Höhe der Zinsen, die Laufzeit der Zinsbindung und die Rückzahlung regeln. Die Bank, Sparkasse oder Bausparkasse will selbstverständlich für den Fall abgesichert werden, falls Sie das Darlehen nicht wie im Darlehensvertrag vereinbart, zurückzahlen können. Als Sicherheit dient nun Ihre Immobilie.
  Wenn also die Bank, auch Kreditgeber genannt, aus Anlass eines Darlehens eine sogenannte „dingliche Absicherung“ fordert, so geschieht dies in der Regel durch die Eintragung eines Pfandrechtes an einem, spricht Ihrem Grundstück in der Abteilung III des Grundbuches zugunsten der Bank, also dem Kreditgeber. Die hierzu notwendigen Erklärungen muss der Eigentümer abgeben.
• Das Recht am Grundstück„Mein Haus gehört der Bank.“ Sofern Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, gehört es zwar immer noch Ihnen, aber die Bank bzw. der Kreditgeber kann auf das Grundstück zugreifen, falls Sie Ihre Ratenverpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr wie vereinbart nachkommen.
  Bei Formen dieser Grundpfandrechte spricht man von Grundschulden und Hypotheken, die im Übrigen ebenfalls an einer Eigentumswohnung oder einem Erbbaurecht bestellt werden können, wobei Hypotheken in der gängigen Praxis eher selten zu finden sind, da diese nur für ein genau bestimmtes Darlehen bestellt werden und mit der Rückzahlung des Darlehens „verbraucht“ sind. Die Grundschuld hingegen kann beliebig oft als Sicherheit verwendet werden, weshalb sie sich auch in der Praxis als Hauptform der „dinglichen Sicherheit“ durchgesetzt hat, da sie nach der Rückzahlung des Darlehen für spätere oder neue Darlehen weiter verwendet werden kann.
  Als Pfandrecht wird dem Kreditgeber das Grundstück vom Eigentümer zur Verfügung gestellt, denn nur der Eigentümer kann die Verpfändung und Eintragung von Belastungen in seinem Grundbuch vornehmen und bewilligen lassen.
• Die zusätzliche Sicherheit
  Zusätzlich zum Zugriff auf das Pfandobjekt, sprich Ihrer Immobilie, wird der Bank bzw. dem Kreditgeber im Rahmen der Grundschuldbestellung im Regelfall als weiteres „Sicherungsobjekt“ auch das gesamte persönliche Vermögen des Darlehensnehmers zur Verfügung gestellt. Die Grundlage des abstrakten Schuldversprechens ist die Höhe des Grundschuldbetrages aus dem Darlehensvertrag zugunsten des Kreditgebers und wird in der Praxis im Zuge der Grundschuldbestellung von nahezu allen Kreditgebern gefordert.
  Die Grundschuld gewährt dem Kreditgeber nur den Zugriff auf das Pfandobjekt, also Ihrer Immobilie. Allerdings stellt die Versteigerung der Immobilie, die durch die Grundschuld ermöglicht wird, ein sehr langwieriges Verfahren dar, welches den Kreditgeber nach anderen Möglichkeiten suchen lässt, um schneller im Fall der Fälle an sein Geld zu kommen. Somit kann der Kreditgeber unkompliziert auf Ihr sonstiges, liquides Vermögen zugreifen. Nur das abstrakte Schuldversprechen reicht allerdings noch nicht aus. Vielmehr ist eine entsprechende Vollstreckungsunterwerfung des Schuldners, also des Darlehensnehmers notwendig. Hierdurch wird das sonst notwendige gerichtlich Urteil als Grundlage für Vollstreckungsmaßnahmen ersetzt.
  Nur die Grundschuld und das abstrakte persönliche Schuldversprechen dienen dem Kreditgeber als Sicherheiten für die ordnungsgemäße Rückzahlung persönlicher Forderungen, also dem Darlehen des Kreditgebers. Erfüllt nun der Darlehensnehmer seine Verbindlichkeiten gegenüber dem Kreditgeber nicht, kann dieser sich in seiner Eigenschaft als Gläubiger aus den ihm eingeräumten Sicherheiten befriedigen.
• Die Sorge des Darlehensnehmers
  Der Kreditgeber verlangt dem Schuldner in der Regel zwei Vollstreckungsunterwerfungen im Rahmen der Grundschuldbestellungsurkunden ab. Zum einen unterwirft sich der Eigentümer „dinglich“ in das Grundstück und zum anderen der Darlehensnehmer/Schuldner „persönlich“ in sein gesamtes Vermögen. Sind Sie Eigentümer und Darlehensnehmer zugleich, müssen Sie beide Vollstreckungsunterwerfungen abgeben.
  Damit erlangt der Kreditgeber ohne teure und langwierige gerichtliche Verfahren einen Vollstreckungstitel, der für die Durchführung von Vollstreckungsmaßnahmen, sprich Versteigerung, Pfändung zwingend erforderlich ist.
  Solange alle gesicherten Verbindlichkeiten, wie vereinbart von Ihnen erfüllt werden, wird und darf der Kreditgeber von seinem Pfand keinen Gebrauch machen.  Sie entscheiden also durch Ihr Verhalten als Darlehensnehmer, ob der Kreditgeber es zu Zwangsvollstreckungsmaßnahmen kommen lässt. Erfüllen Sie Ihre vereinbarten Verbindlichkeiten nicht, so kann der Kreditgeber mit seinem Vollstreckungstitel sofort Zwangsvollstreckungsmaßnahmen einleiten, wie zum Beispiel einen Gerichtsvollzieher beauftragen oder Lohn- bzw. Kontopfändungen vornehmen lassen.
  Sie sind aber keinesfalls rechtlos durch diese Vollstreckungstitel ohne gerichtliches Verfahren gestellt. Wenn ein Kreditgeber Vollstreckungsmaßnahmen betreibt, trotzdem Sie die gesicherten Verbindlichkeiten erfüllt haben, können Sie die eingeleiteten Vollstreckungsmaßnahmen durch eine Vollstreckungsklage abwenden. Ein Kreditgeber weiß dies und wird sich davor hüten, ohne dass die Voraussetzungen erfüllt sind,

Sollten Sie allerdings einmal eine gesicherte Verbindlichkeit nicht erfüllen können, sollten Sie sich unver­züglich mit Ihrem Kreditgeber in Verbindung setzen, um kostenintensive Zwangs­voll­streckungs­maßnahmen abzuwenden und um gemeinsam nach Lösungen suchen.